今年以来，俊发地产延长信托还款时期、美元债利息逾期，接连兜售资产回笼资金等，都可看出其在债务危机中越陷越深。

(资料图)

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违约

12月23日，香港俊发地产有限公司（以下简称“俊发地产”）公告称，由于宏观经济、房地产市场、金融环境等不利因素影响，公司预计无法偿付到期票据的未偿本金及应付利息。

公告显示，“HKJFPC 11 12/24/22”票据已于2022年12月24日到期，俊发地产一直与债权人沟通，探讨再融资或任何其他可行方案，以寻求解决目前情况的办法。

据公开资料，上述票据发行于2020年，存续规模2.37亿美元，票息11%，应于今年12月24日到期。

值得注意的是，今年7月俊发地产未支付该票据的1303.5万美元利息，已经构成违约。

此外，在境内债方面，主要由俊发地产全资子公司俊发集团有限公司（以下简称“俊发集团”）发行，目前存续债券两只，存续规模40亿元。

2022年10月，俊发集团“18俊发01”本金展期两年方案获通过。

俊发集团存续债券

实际上，俊发地产的危机早在去年下半年就已显现，2021年10月公司传出“裁员风波”，随后又曝出大湾区总部撤场消息。

2022年2月，由于俊发地产流动性及融资能力恶化，惠誉将其长期外币发行人违约评级从“B+”下调至“B-”，展望由“稳定”调整为“负面”。

随后，俊发地产延长信托还款时期、美元债利息逾期，再到接连兜售资产回笼资金等，都可看出其在债务危机中越陷越深。

近年来，昆明楼市供应量大涨，重仓旧城改造项目的俊发地产周转率与毛利率均下滑，随着销售疲软、融资环境趋紧，其流动性及融资能力持续恶化。

02

深陷危机

据官网介绍，俊发集团1998年创建于云南，发展于全国，是一家以“品质筑就生活”为使命，以“城市更新综合服务商”为定位的全国综合性投资集团。

俊发集团旗下业务涵盖城市更新、地产开发、建筑科技、生活服务、商业运营等，打造俊发全维业务生态圈。

俊发集团官网

俊发地产在昆明市乃至云南省拥有高品牌知名度，2009至2020年间一直是昆明市销售规模最大的房企。

据克而瑞数据，2022年1-11月俊发地产以114亿操盘金额在房企中排名第94位，以69万平方米操盘面积排第87名，属于区域型中小房企。

克而瑞数据

俊发地产在云南省的市场地位强劲，且在旧城改造项目方面经验丰富。

截止2021年上半年，俊发地产总土储货值约2104亿元，在全国排63位，土地储备约为4年。

然而，俊发地产大部分土地储备位于云南省省会昆明市，其业务地域集中度风险犹存。

近年来，随着昆明楼市供应量大涨，俊发地产拿地又偏向于旧城改造，其整体周转率与毛利率均受到了影响。

2022年上半年，俊发集团实现营收63.2亿元，同比下滑27.77%；实现归母净利润-18.87亿元，出现首次亏损。

归母净利润

截至2022年6月末，俊发集团总资产为1534.26亿元，总负债1227.61亿元，净资产306.65亿元，资产负债率80.01%。

从财务杠杆水平看，近年来俊发集团资产负债率缓慢提升，杠杆风险暗藏其中。

财务杠杆水平

《小债看市》分析债务结构发现，俊发集团主要以流动负债为主，占总债务的82%。

截至同一报告期，俊发集团流动负债有1009.01亿元，主要以一年内到期的非流动负债为主，其短期债务合计233.34亿元。

相较于短债规模，俊发集团流动性明显吃紧，其账上货币资金仅有40.46亿元，现金短债比低至0.17倍，公司短期偿债压力较大。

在备用资金方面，截至2021年末，俊发集团银行授信总额有531.51亿元，未使用授信额度为251.56亿元，表面上看财务弹性尚可。

银行授信

除此之外，俊发集团还有218.6亿非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计有144.76亿元。

整体来看，俊发集团刚性债务有378.1亿元，主要以短期有息负债为主，带息债务比为31%。

从融资渠道看，除了发债和借款，俊发集团还通过股权、租赁以及信托等方式融资。

值得注意的是，俊发集团诸多项目与中航信托合作设立子公司深圳俊航，存在“明股实债”嫌疑。

2021年12月，俊发集团两次向深圳俊航出质旗下地产公司股权，数额分别为9.7亿和4.1亿，今年1月俊发再次出质股权，数额达46.17亿元。

截至2021年6月末，俊发集团少数股东权益有109.9亿元，占所有者权益的30%；但少数股东损益却为-5553.75万元，明显于少数股东权益占比不匹配。

另外，随着融资环境趋紧，2020年以来俊发集团筹资性现金流均呈现净流出状态，2020-2022年中该指标分别为-26.57亿、-87.63亿以及-43.5亿元，公司再融资压力较大。

筹资性现金流净额

总得来看，俊发集团重仓的旧改项目规模大、周期长、回款慢，销售疲软，业绩出现亏损；公司债务负担较重，短期偿债压力较大；筹资性现金流持续净流出，再融资风险较高。

03

“云南王”

1998年，新中国近半个世纪的福利分房制度终结，中国正式进入商品房时代。同年俊发集团于云南成立，创始人李俊确定了“城市更新综合服务商”的定位。

2001年，李俊在昆明翠湖旁边开发了“俊园”，震惊了很多昆明人，年仅28岁的他也成为了昆明地产界的传奇。

俊发集团董事长李俊

而正当春风得意之时，2003年李俊因行贿被批捕，经历了两年的监狱生活后。

出狱后，李俊与王石一起打造了“水晶俊园”，就这样他东山再起，又一次成为了云南地产界的领军人物。

2011年，俊发开启全国化布局，成都是其走出去的首站，随后又布局贵阳、海南等地，2015年拿下旧改项目杀入上海，后面还传出了总部搬迁上海的消息。

2014年，李俊第一次位居胡润百富云南榜首，身家达64亿，并占据了六年的榜首。

2015-2017年，俊发地产实现销售分别为131亿元、190亿元以及381.3亿元，两年时间完成了销售规模翻三倍的增长，堪称“三级跳”。

然而，迎来销售增长的高光时刻后，俊发却陷入了瓶颈期。

2018年，俊发地产销售金额为550亿元，排名第49；2019年全口径销售金额为528.4亿元，行业排名第64。

相较于前两年的火速上升，俊发地产增长疲态尽显。2020年俊发地产全口径销售额为670.1亿元，2017年定下的千亿目标正式落空。

近两年，俊发地产重新出征，开始加大对外省一线城市的投资。不过，旧改经验异地复制的困难暂且不说，在如今的大环境下，俊发逆势全国扩张的时机选择和空间余地可以说“生不逢时”。

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