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作为国民经济的支柱产业，我国不动产行业健康发展与可持续性，对经济增长模式转型升级、人民生活品质提升的重要性不言而喻。为支持不动产行业稳健发展，有效的金融模式不可或缺。两年前，我国首批公募不动产投资信托基金（REITs）产品诞生，成为我国不动产金融发展的重要里程碑。REITs是指在证券交易所公开交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。

REITs在我国经历了较长的探索期。REITs相关讨论最早可以追溯到21世纪初期，从最初的讨论、研究和探索，到类REITs产品发行，再到公募REITs试点和扩容，随着相关支持政策出台和完善，REITs也在不断发展。2020年4月份，证监会印发《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。2021年5月17日，首批9单基础设施公募REITs项目经证监会准予注册，正式获批。

推进基础设施公募REITs发展有着重要的意义。基础设施公募REITs是推动基础设施高质量发展的助推器。公募REITs可以帮助企业盘活存量资产，提升资金使用效率。在公募REITs的产品结构中，项目公司拥有大量不可流动的存量资产，也承担着艰巨的基础设施建设任务。通过发行公募REITs，将有助于企业盘活存量资产，丰富资本市场投融资工具，同时，收回的资金可以用于新的基础设施项目建设，滚动投资于新项目，推动建立项目“投资—运营—证券化—再投资”的良性循环模式。基础设施REITs公开上市后，信息更加公开透明，也有利于倒逼基础设施企业建立精细化、市场化和长期化的经营管理机制，提高综合效率。

基础设施公募REITs是推进金融服务供给侧改革的重要抓手。公募REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。短期来看，有利于广泛筹集项目资本金，降低债务风险，是稳投资、补短板的有效政策工具；长期来看，有利于完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆，推动基础设施投融资市场化、规范化发展。

相比于海外成熟REITs市场而言，我国公募REITs起步较晚，但在首批REITs上市以来的两年时间里发展较为迅速，REITs市场已初具规模，同时，税收优惠、扩募等利好政策纷纷发布，行业试点范围也进一步拓展至消费基础设施领域，意味着REITs试点工作取得阶段性成效。

如何持续推动我国公募REITs市场稳健发展，成为各方关切。在近日举办的“2023清华五道口全球金融论坛”上，有专家表示，要加强REITs的管理。REITs本质是资产的上市，因此，必须以资产自身作为出发点，而资产价值的判断必然与资产的管理能力相关，同时，有效管理也决定着REITs是否具有价值。

从长期来看，REITs市场的健康发展和投资价值的体现，离不开优质资产能够源源不断进入到市场。现在REITs市场供应优质资产的大门已经打开，但没有完全畅通，需各方共同努力。伴随着我国REITs市场的不断成熟发展，未来底层资产有望实现跨地域拓展，底层资产多元化扩容将为投资者带来更多配置选择。

加强投资者教育、提升市场各参与方的专业性，是打造成熟REITs市场的必备条件之一。对于个人投资者而言，深入了解REITs资产证券化属性尤为重要，需要明确REITs并非热炒不动产，也不是商业地产的替代品。对于机构投资者而言，需要加大投研深度，提升定价能力。未来，预计参与国内公募REITs市场的投资者将进一步丰富，长期配置型机构有望进入，同时，以公募基金为代表的专业化资产管理机构参与REITs市场的力度与深度有望进一步提升。

我国REITs体制框架仍有进一步完善的空间。当前，我国REITs政策体系已完成初步构建，但仍有待明确、待细化的部分，例如，加快REITs专项立法，明确REITs法律地位，细化发行与交易规则，明晰投资范围及限制，强化信息披露要求，完善退市监管机制等。例如，在发行阶段，随着基础设施项目类型的多元与丰富，可以进一步明确行业准入标准，优化注册发行流程，降低投资者信息壁垒；在信息披露方面，明晰运营管理与项目估值等关键指标数据的披露标准，持续提高信息披露深度、广度与准确度。在REITs市场发展过程中，需要不断总结经验，循序渐进优化完善我国REITs体系框架。

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